برجام فی نفسه نمی تواند بر حوزه ساخت و ساز و مسکن موثرباشد و رونقی در بازار ایجاد کند بلکه تا تمامی مفاد آن به درستی اجرا نشود شرایط همچنان ادامه می یابد.
البته پس از انجام توافق هسته ای جو روانی مثبتی در بازار ایجاد شد اما این جو موقتی بود و اثرات بلند مدتی را به همراه نداشت. در صورت اجرای درست برجام و بهبود اقتصاد کلان می توانیم شاهد رونق بازار مسکن نیز باشیم ضمن اینکه در این میان بسته حمایتی دولت از حوزه مسکن نیز راهگشاست.
در حال حاضر مسکن در رکود به سر می برد و به علت وابستگی حوزه مسکن با بخش های مختلف صنعتی، رکود در حوزه مسکن بر بسیاری از حوزه های اقتصادی اثرگذار است و با رونق مسکن، اشتغالزایی به رقم بالایی می رسد.
بخش مسکن حتی با حوزه حمل و نقل نیز مرتبط است، زیرا مصالح و مواد ساختمانی از طریق راه ها منتقل می شود. با افزایش مناسبات اقتصادی و سیاسی با سایر کشورها، اقتصاد کلان از شرایط رکودی تا حدودی خارج می شود و می توان به بهبود در حوزه مسکن و افزایش تولید امیدوار شد.
فارغ از تاثیر گذاری برجام بر بهبود شرایط بازار مسکن باید قیمت مسکن در گام ابتدایی از سوی مسئولان اقتصادی کشور منطقی و واقعی شود تا پس از اجرایی شدن برجام دیگر متغیرهای حوزه مسکن بهبود یابد. با برداشتن گام ابتدایی و منطقی کردن قیمت ها تقاضا تحریک می شود و دراین میان با اجرایی شدن برجام استقبال متقاضیان برای خرید و سازندگان برای ساخت و ساز افزایش می یابد .
اجرایی شدن برجام به تنهایی نمی تواند در بهبود بازار مسکن موثر باشد و دولت باید با منطقی کردن و ایجاد ثبات در قیمت ها، گام مهمی را برای رونق بازار مسکن بردارد.
اجرای برجام و پررنگ شدن بخش تقاضای مسکن
با عملیاتی شدن تمامی مواد و بندهای ذکر شده در توافق جامع هسته ای، هردو بخش تقاضا و عرضه در حوزه مسکن تحت تاثیر قرار می گیرند اما تبعات آن در بخش تقاضا، بیشتر قابل مشاهده است. در حال حاضر حوزه مسکن در رکود به سر می برد و باوجود تقاضای انباشت شده برای خرید مسکن به علت نبود قدرت و توان مالی، حجم معاملات در دوسه سال گذشته کاهش یافته است. برای ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا درحوزه مسکن باید سالانه یک میلیون تا یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود تا نیاز متقاضیان مرتفع شود.
براساس آمارمنتشر شده ازسوی مراجع رسمی در سال گذشته حدود ۷۰۰ تا ۷۵۰ هزار پروانه ساخت و ساز در کشور صادرشده است که این آمار نشان از کاهش عرضه واحدهای مسکونی در سال های آتی دارد.
درزمینه قیمت خرید و فروش هرمتر مربع نیز ازسال ۹۱ که قیمتها به صورت نجومی افزایش پیدا کرد تا مهر سالجاری، افزایش قیمت نداشتیم و تنها اصلاح قیمت صورت گرفته است، با این وجود حجم معاملات درسه سال اخیر به علت رکود حاکم بربازار کاهش یافته است.
با اجرایی شدن برجام دولت باید از موقعیت ایجادشده بهترین بهره گیری را نماید و سکان اقتصاد کشور را به سمت رشد و شکوفایی سوق دهد. مناسبات اقتصادی کشور با جهان افزایش می یابد و میزان سرمایه گذاری در بخش های مختلف اقتصادی ارتقا می یابد، ضمن اینکه افق اقتصادی کشور نیز روشن می شود و سرمایه گذاران داخلی برای حضور و مشارکت در طرح های اقتصادی و صنعتی وارد میدان می شوند.
درحال حاضر مردم حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار میلیارد نقدینگی دارند که با ایجاد فضای امن اقتصادی این منابع دربخش های مختلف و سودده سرمایه گذاری می شود. باتوجه به اینکه حوزه مسکن یکی از مهم ترین و تاثیرگذار ترین حوزه های اقتصادی کشور است دولت باید در جذب سرمایه گذار خارجی دراین حوزه تلاش کند تا با تزریق سرمایه به این بخش شاهد افزایش عرضه باشیم.
نسخه‌های متفاوت برای تامین مسکن دهک‌ها
دولت باید برای دهک های اقتصادی مختلف نسخه های متفاوتی برای تامین مسکن تهیه کند و از صنایع مرتبط با مسکن که در حال ورشکستگی هستند حمایت ویژه ای کند و نباید نسخه واحدی برای همه متقاضیان در نظر بگیرد به عنوان نمونه وام ۸۰ میلیونی خرید مسکن تنها کمک هزینه تعداد محدودی خانوار است و برای سایر گروه ها باید تسهیلات دیگری در نظرگرفته شود.
دولت های گذشته برای حمایت از متقاضیان مسکن برنامه های متفاوتی را اجرایی کردند، دولت سازندگی بر بحث فروش زمین شهری تکیه کرد در دوره اصلاحات موضوع اجاره به شرط تملیک مورد توجه قرارگرفت و در دولت گذشته نیز طرح مسکن مهر اجرایی شد. دولت یازدهم نیز برای حمایت از متقاضیان خرید واحد مسکونی باید طرح مسکن اجتماعی را اجرایی کند زیرا در حال حاضر دولت تدبیر و امید کمتر از دو سال برای عملیاتی شدن این طرح زمان دارد و باید هر چه سریعتر اقدام کند.
اقدام دیگری که باید دولت انجام دهد، حمایت و پشتیبانی از صنایع وابسته به ساختمان و مسکن است، زیرا در دوسه سال گذشته این صنایع به شدت تحت تاثیر رکود قرارگرفته و روند تولیداتشان سیر نزولی داشته است، حتی برخی از کارخانه های تولید سیمان، سرامیک و کاشی نیز متوقف شده اند.
تاثیرات عملیاتی شدن برجام زمانبر است و در دوسه سال آینده شاهد بهبود وضعیت اقتصاد کشور و حوزه مسکن خواهیم بود ضمن اینکه این بهبود وابسته به اقدامات دولت نیز می باشد.
رفع موانع رونق مسکن همگام با اجرایی شدن برجام
با اجرایی شدن برجام و بهبود شرایط اقتصادی ، مسکن نیز به عنوان یکی از بخش های تاثیر گذار و مهم در اقتصاد کلان که سهم قابل توجهی را به خود اختصاص می دهد از رکود خارج شده و رونق می یابد.رکود مسکن به علت کاهش تقاضا برای خرید نیست بلکه این رکود از افت تقاضای موثر خریداران و کاهش توان و قدرت خرید مردم ناشی می شود.
یکی دیگر از عوامل مهم در رکود مسکن، کاهش توان مالی متقاضیان برای خرید است که با اجرایی شدن برجام و رونق شرایط اقتصادی قدرت خرید مردم نیز افزایش می یابد، دولت باید تصمیمات جدیدی را برای بهبود حوزه مسکن اجرایی کند. درحال حاضر دولت دربسته خروج ازرکود خود حمایت خوبی از خودروسازان به عمل آورده است که این پشتیبانی باید شامل حال سازندگان و خریداران مسکن نیز بشود.
افزایش سرمایه گذاری خارجی با اجرایی شدن برجام
اگر اجرایی شدن برنامه جامع هسته ای موجب به جریان افتادن سرمایه بانک های بین المللی در کشور شود، بازار مسکن پس از سه سال رکود ، رونق می یابد. ایران می تواند وام هایی از بانک جهانی و صندوق بین المللی پول دریافت کند و این سرمایه را به بانک مرکزی تزریق کند.بانک مرکزی نیز با افزایش دوتا سه درصدی نرخ سود بانکی، این سرمایه را دراختیار سایر بانک ها قرارمی دهد و بانک ها می توانند این منابع را که سود بسیار کمتری از سایر تسهیلات دارند دراختیار سازندگان و خریداران مسکن قراردهند تا از این طریق هم بخش تقاضا و هم عرضه به صورت متعادل رشد کند.
با این اقدام بازار مسکن بهبود می یابد، زیرا صنعت ساختمان در ایران مستقل است و درحوزه مصالح به سایر کشورها وابسته نیست که اجرایی شدن برجام و لغو تحریم ها تاثیر چندانی براین حوزه داشته باشد زیرا بیش از ۹۰ درصد مصالح ساختمانی در داخل کشور تامین می شود. البته افزایش مناسبات اقتصادی با سایر کشورها به ویژه کشورهای پیشرفته، در انتقال تکنولوژی های نوین در بلندمرتبه سازی نیز موثر است و دولت می تواند از فرصت پیش رو برای ارتقای سطح کیفی و علمی صنعت ساختمان کشور استفاده نماید.
دولت برای بهبود بازار مسکن باید سرمایه های خارجی را به سمت ساخت و ساز مسکن هدایت کند و از مشارکت حداکثری بخش خصوصی نیز استفاده نماید. دولت باید حضور خود را درحوزه مسکن کاهش دهد و نقشی هدایتی و نظارتی را برعهده گیرد و اجرا را به بخش خصوصی واگذار کند.
گام‌های تکمیلی که دولتمردان باید بردارند
در پایان اجرایی شدن برجام می تواند بر رونق اقتصادی کشور موثر باشد و حوزه مسکن نیز به عنوان یکی از شاخه های مهم اقتصاد کلان از عملیاتی شدن برجام تاثیر می پذیرد اما مسئولان اقتصادی کشور باید همگام با اجرای برجام گام های دیگری را نیز بردارند. یکی از این اهرم ها می تواند حضور بخش خصوصی و حمایت مالی و قانونی برای پررنگ شدن نقش این بخش در اقتصاد کشور و به ویژه بخش مسکن باشد ضمن اینکه دراین میان موانع حضور سرمایه گذاران خارجی نیز باید مرتفع شود و از فرصت ایجاد شده پس از برجام بهترین بهره گیری را نمود. دولت همچنین می تواند حضور سرمایه گذاران خارجی را منوط به انتقال تکنولوژی های نوین و فناوری های روز کند تا بدین صورت علاوه بر افزایش همکاری ها و به تبع آن ارتقای حجم منابع مالی، سطح کیفی سازه های ساختمانی و عمرانی نیز بهبود یابد. علاوه بر حمایت از بخش عرضه باید تسهیلات ویژه ای نیز به بخش تقاضا اختصاص داده شود، دولت می تواند وام های بین المللی دریافت کند و با تزریق این منابع به بانک های کشور، تسهیلاتی با سود کم را در اختیار متقاضیان خرید مسکن قراردهد، زیرا برای بهبود بازار مسکن علاوه بر پشتیبانی از بخش عرضه تقاضا نیز باید رشد کند و با ایجاد تعادل میان این دو بخش رونق به بازار مسکن بازگردد.
مهندس سیدحامد حاج سیدجوادی
کارشناس ارشد عمران و عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران
با تشکر از ایشان و مطالبی که مثل همیشه با دقت و کارشناسی شده ارسال می کنند و تشکر از سایت خبری تصویر روز.
امیدواریم ثمره برجام را ببینیم.
کنترل بازار ارز و قیمت مصالح ساختمانی نقش مهمی در رونق بازار مسکن خواهد داشت.