تصویر روز: قیمت مسکن در کشورهای اروپایی به ویژه در سوئد افزایش یافته است. اما آیا صعود قیمت مسکن به نفع کسانی است که با وام بانکی صاحب‌خانه شده اند، آن هم در حالی‌که درآمد شهروندان اروپایی به هیچ وجه به همان اندازه افزایش نیافته است؟ آیا افزایش ۴.۵ درصدی قیمت مسکن در اروپا را باید برای کسانی که با وام بانکی صاحب‌خانه می‌شوند، به فال نیک گرفت؟
یورونیوز در این گزارش با کارشناسان حوزه املاک و مسکن در اروپا گفتگو کرده است.
بیش از یک سوم درآمد ماهانه اروپایی‌ها صرف مسکن می‌شود
افزایش قیمت مسکن در اروپا در ظاهر به این معناست که ارزش ملک شما هم بیشتر شده است؟ قیمت مسکن در کشورهای اتحادیه اروپا در سه ماه آخر سال ۲۰۱۷ میلادی ۴.۵ درصد افزایش داشته است.
در اروپا بخش زیادی از درآمد خانوار به مسکن اختصاص دارد. به‌طوریکه از هر ۱۰ نفر یک نفر مجبور است ۴۰ درصد منابع مالی ماهانه‌ااش را باید صرف مسکن کند.
زوجی را در یکی از کشورهای اروپا تصور کنید که می‌خواهند خانه بخرند. اگر هر دوی آنها شغل و درآمد ثابت داشته باشند، رشد اقتصادی، نرخ پایین بهره وام مسکن و تسهیلات بانکی آنها را تشویق می‌کند که صاحب خانه شوند. چناچه قیمت مسکن در اروپا افزایش بیابد، ارزش ملک آنها بیشتر می‌شود. در صورت سقوط قیمت مسکن، ارزش سرمایه‌گذاری آنها افت می‌کند.
از سوی دیگر آنها باید بخش عمده‌ای از حقوق‌شان را بابت قسط بدهند و برای هزینه‌های خوراک، پوشاک و بسیاری هزینه‌های دیگر در پایان ماه پول زیادی برایشان باقی نمی ماند.
اما اگر وضعیت اعتباری این زوج در اثر عوامل مختلف، ضعیف شود – مثلا یکی ازآن‌ها یا هردوی آنها به هر دلیلی شغلش را از دست بدهد و یا درآمدشان کم بشود، چگونه خواهند توانست از عهده پرداخت قسطهای وام بربیایند؟
بازپرداخت وام مسکن برای خانواده‌های پرجمعیت مشکل‌تر است
از زمان بحران مالی سال ۲۰۰۸ میلادی و به‌تبع آن بحران وامهای بی پشتوانه ( وام هایی با اعتبار پایین) بانک‌ها مجبور شدند نسبتهای مالی خود را افزایش دهند تا سیستم بانکی تقویت شود. اما برای کسانی که رویای داشتن کلید آپارتمان شخصی را دارندِ، دسترسی به اعتبار بسیار پیچیده تر است.
از سوی دیگر نرخ افزایش قیمت مسکن با در اروپا به‌مراتب سریع تر از درآمد شهروندان رشد کرده است. این سیاست می‌تواند منجر به افزایش بدهی و تورم قیمت مسکن شود.
فلیکس هاسلبرگ، در سوئد در بنگاه معاملات املاک و مستغلات کار می‌کند. او به یورونیوز می‌گوید که مقررات جدیدی که از ابتدای ماه مارس سال جاری میلادی (۲۰۱۸) به اجرا درآمده است، بازپرداخت وام را به ویژه برای خانواده‌های پرجمعیت که قصد خرید آپارتمان‌های بزرگتر را دارند، مشکل‌تر می‌کند.
سوئد اخیرا اقداماتی را در بازار املاک و مستغلات انجام داده است. طبق این اصلاحات کسی که قصد خرید خانه دارد باید اولا دستکم ۱۵ درصد قیمت کل خانه را پیش بدهد دوم اینکه هر سال بخشی از مبلغ وام را بپردازد.
بانک‌ها نیز تصمیم گرفته اند در محاسبه ریسک اعتباری وزن بیشتر برای وامهای مسکن در نظر بگیرند.
جنس ماگنوسن کارشناس اقتصادی سهام در سوئد می گوید: «تا زمانی که نرخ بهره وام مسکن پایین باشد تغییری در وضعیت اقتصاد رخ نمی دهد. اما پرسش مهمی که مطرح می شود این است که اگر نرخ بهره وام افزایش بیابد چه اتفاقی خواهد افتاد؟ بسیاری از خانوارها برای بازپرداخت نرخ بهره مجبور خواهند از خر‌ج‌های دیگر مثل هزینه رستوران یا تعطیلات کم بگذارند.
اما مشکل خانواده پرجمعیت بزرگتر خواهد بود و چه بسا به دلیل عدم توانایی بازپرداخت اقساط مجبور شوند خانه را حراج بگذارند.
هیئت مدیره ریسک سیستماتیک اروپا (ESRB) به سوئد و هفت کشور دیگر اروپا به خاطر پرداخت گسترده و بدون کنترل وامهای مسکن و میزان بالای بدهی مربوط به مسکن و املاکی که بیش از اندازه قیمت‌گذاری شده اند، هشدار داده است.
چالش های بازار مسکن در اروپا
یورونیوز با سدریک وان استیوندائل، رئیس فدراسیون اروپایی مساکن اجتماعی در شهر لیون ملاقات کرده است. او به یوونیوز می گوید: «مسکن برای همه شهروندان اروپایی اهمیت حیاتی دارد و تعداد کسانی که نمی توانند خانه‌ای متناسب با منابع مالی، شغل یا وضعیت خانوادگی‌شان پیدا کنند روز به روز بیشتر می شود. اروپایی‌ها علاقه‌ای به مسکن‌های اجتماعی ندارند، و دست اندرکاران مسکن ارزان چهره خوبی بین مردم ندارند. سال پیش در آمستردام هلند جشنواره ای برای مسکن عمومی برگزارشد تا تنوع این نوع مساکن و نقشی را که در اقتصاد و شهرهای ما بازی می کنند به نمایش گذاشته شود. و خوشحالم که به شما بگویم این جشنواره در سال ۲۰۱۹ همدر شهر بزرگ لیون برگزار خواهد شد.»
افزایش قیمت مسکن یا بازپرداخت وام، کدام برای صاحب‌خانه شدن مهم تر است؟
از نظر مدیر بخش املاک و مستغلات در اروپا مشکل اصلی این است که قیمت مسکن بسیار سریعتر از درآمد مردم رشد کرده است. او به یورونیوز می گوید: «از هر ده اروپایی یک نفر حدود چهل درصد منابع مالی‌اش را باید صرف مسکن کند. این عدد نشان می دهد که پول زیادی برای مسکن هزینه می شود که بسیار نگران کننده است و عامل نگران کننده دوم این است که افزایش این نسبت برای کم درآمدترین خانواده ها از این هم بیشتر است.»
آیا مقررات بانکی خواهد توانست راه حلی برای این مشکل بیاید؟ او می گوید: «وضعیت کنونی پارادوکس است: نرخ تسهیلات بانکی واقعاً کم است و این نرخ کم افزایش قیمت ها را تقویت می کند؛ در عین حال شرایط اعطای وام به شهروندانی که مایلند خانه بخرند خیلی مهم است. در نتیجه امروز بازار تسهیلات و وام به نفع ثروتمندهاست و خانواده های کم درآمد از آن بهره نمی برند یعنی این تسهیلات در دسترس کسانی نیست که بیش از دیگران به آن نیاز دارند به ویژه خانواده های جوان و خانواده هایی که بیش از همه آسیب پذیرند.
دیدگاهتان را بنویسید