تصویر روز ـ حسام عقبایی، رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کشور و وکیل دادگستری، در گفتگو با ایلنا به تشریح وضعیت بازار مسکن، دلایل اصلی گرانی و بحران خانه‌دار نشدن مردم به‌ویژه جوانان پرداخت و تأکید کرد که بخش عمده مشکلات ناشی از مدیریت نادرست زمین و سوداگری در این بازار است.

وی در خصوص سابقه فعالیت خود در این صنف گفت: من از کودکی در حوزه املاک فعالیت داشتم؛ پدرم نیز سال‌ها در این صنف و در اتحادیه مشاوران املاک تهران مسئولیت داشت. به همین اعتبار، در سال ۱۳۷۹ وارد اتحادیه صنف مشاوران املاک شدم و تا سال ۱۴۰۱ در آن مسئولیت‌های متعددی داشتم.

عقبایی افزود: در طول این مدت، تقریباً تمام مسئولیت‌ها در هیأت‌مدیره اتحادیه از ریاست، نائب رئیسی اول، نائب رئیسی دوم ، دبیری و بازرسی را تجربه کردم و تنها سمتی که برعهده نداشتم خزانه‌داری بود. همچنین بین سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ رئیس اتحادیه املاک تهران بودم. علاوه بر آن، به‌ عنوان رئیس کمیسیون حقوقی اتاق اصناف تهران، مشاور حقوقی رئیس اتاق اصناف ایران و در حوزه اسناد نیز فعالیت کردم. در مجموع، از سال ۱۳۸۲ تا ۱۴۰۱ نزدیک به ۲۰ سال به‌صورت مستقیم در حوزه اصناف مسئولیت داشتم و حدود ۲۸ سال هم در بخش املاک فعال بوده‌ام.

دلایل گرانی و نابسامانی در بازار مسکن

عقبایی اضافه کرد: وضعیت بازار مسکن امروز حال خوشی ندارد. باید پرسید چرا این بازار همیشه با بحران مواجه است، در حالی که ما در ایران مشکل زمین نداریم. متأسفانه مسکن به آرزویی دست‌نیافتنی برای مردم تبدیل شده است. بسیاری از مشکلات اجتماعی مانند بالا رفتن سن ازدواج و کاهش نرخ ازدواج ناشی از گرانی و عدم دسترسی جوانان به مسکن است.

رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کشور ادامه داد: بیش از ۷۰ تا ۸۰ درصد قیمت مسکن مربوط به زمین است و تنها ۲۰ تا ۳۰ درصد هزینه به ساخت بازمی‌گردد. این در حالی است که کشور ما از نظر اراضی و امکان توسعه شهرها کمبود ندارد. مشکل اصلی سوءمدیریت زمین و سوداگری برخی مدیران و فعالان در این بخش است. اگر مدیریت زمین در کشور صورت گیرد و قیمت زمین کاهش پیدا کند، قطعاً قیمت نهایی مسکن نیز به سطحی متناسب با درآمد مردم نزدیک خواهد شد.

ضرورت مدیریت زمین و کاهش قیمت واقعی مسکن

وی تأکید کرد: ما خواستار کاهش قیمت به سطح واقعی هستیم، نه قیمت دستوری. امروز سازنده زمینی را با رقم بالا خریداری می‌کند؛ فرض کنید برای هر مترمربع ۲۰۰ میلیون برای زمین و ۴۰ میلیون برای ساخت هزینه می‌کند، در مجموع ۲۴۰ میلیون. سازنده برای سودآوری، حداقل ۳۰ درصد به این رقم اضافه می‌کند و نهایتاً بنا را حدود متری ۳۰۰ میلیون می‌فروشد. چنین قیمت‌هایی با توان مالی زوج‌های جوان، کارمندان یا حتی بسیاری از مدیران همخوانی ندارد.

رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کشور افزود: اکنون بیش از یک سال و نیم است که بانک مرکزی آمار رسمی از متوسط قیمت مسکن منتشر نکرده است؛ اما بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران به حدود ۱۰۰ میلیون تومان نزدیک شده است. به این ترتیب، یک آپارتمان ۷۰ متری چیزی حدود ۷ میلیارد تومان تمام می‌شود که برای یک زوج جوان یا حتی یک خانواده با درآمد متوسط، خرید آن تقریباً غیرممکن است.

بدون اصلاح ساختاری در حوزه زمین و نظام بانکی، امیدی به بهبود شرایط بازار مسکن نیست

عقبایی با اشاره به بحران مسکن در کشور، ریشه‌های گرانی نامتعارف را در سوءمدیریت زمین، سیاست‌های غلط شهری و ورود بانک‌ها به حوزه بنگاه‌داری دانست و تأکید کرد: بدون اصلاح ساختاری در حوزه زمین و نظام بانکی، نمی‌توان امیدی به بهبود شرایط بازار مسکن داشت.

وی بیان کرد: یک زوجی که هر دو شاغل هستند، دارای مدرک فوق‌لیسانس یا دکترا بوده و بالاترین حقوق کارمندی را دریافت می‌کنند، اگر هیچ خرجی هم نکنند و کل درآمدشان را پس‌انداز کنند، سال‌ها طول می‌کشد تا بتوانند خانه‌ای تهیه کنند.

رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کشور افزود: در شرایطی که برای زوجین حداکثر یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان وام پرداخت می‌شود، این مبلغ حتی برای خرید چند متر خانه هم کفایت نمی‌کند؛ چه رسد به یک واحد مسکونی کامل. این وضعیت نشان می‌دهد که باید دلایل رشد نامتعارف قیمت مسکن به طور عمیق بررسی شود.

دلایل رشد نامتعارف قیمت مسکن

عقبایی تصریح کرد: در کشور ما تورم وجود دارد و همه کالاها گران شده‌اند، اما مسکن کالایی نیست که بتوان آن را با سایر اجناس مقایسه کرد. اگر وزارت راه و شهرسازی، امور اراضی جهاد کشاورزی و سایر سازمان‌های ذی‌ربط به حوزه مدیریت زمین ورود کرده و قیمت تمام‌شده زمین را کاهش دهند، به‌طور طبیعی قیمت مسکن نیز کاهش خواهد یافت.

وی بیان کرد: متأسفانه دولت‌ها در مدیریت زمین ضعیف عمل کرده‌اند و تزریق زمین متناسب با آمایش سرزمین صورت نگرفته است. در تهران نیز از حدود سه دهه پیش، رشد نامتعارف برج‌سازی و تراکم‌فروشی آغاز شد که این موضوع برخلاف قانون اساسی و اصول آمایش سرزمین بود.

تراکم‌فروشی و بحران شهری

رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کشور خاطرنشان کرد: تهران شهری بود که منابع آبی و زیرساختی آن برای ۵ میلیون نفر جمعیت پیش‌بینی شده بود؛ اما با تراکم‌فروشی‌های گسترده به یک کلانشهر بحران‌زده در حوزه آب و برق تبدیل شد. این وضعیت نشان‌دهنده سیاست‌گذاری‌های غلط در حوزه تولید مسکن در شهر تهران است.

عقبایی تأکید کرد: نخستین شاخص توسعه شهری، تأمین زیرساخت‌های حیاتی مانند آب، برق و گاز است. وقتی بدون توجه به این ملاحظات اقدام به برج‌سازی می‌شود، نتیجه چیزی جز بحران برای شهروندان نخواهد بود.

نقش بانک‌ها در سوداگری بازار مسکن

عقبایی توضیح داد: امروز متوسط قیمت مسکن در تهران به مرز متری ۱۰۰ میلیون تومان و در کشور به حدود ۷۰ میلیون تومان رسیده است؛ عددی که به هیچ‌وجه متناسب با درآمد خانوارهای متوسط جامعه نیست.

وی اضافه کرد: در این شرایط، بانک‌ها نیز به‌ جای ایفاء نقش حمایتی، به سمت بنگاه‌داری رفته‌اند. این در حالی است که براساس قانون، ورود بانک‌ها به خرید و فروش یا تولید مسکن ممنوع است، اما عملاً بانک‌های خصوصی و حتی برخی بانک‌های دولتی هلدینگ‌های بزرگ ساختمانی دارند و خود به یکی از عوامل اصلی رشد نامتعارف قیمت مسکن تبدیل شده‌اند.

رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کشور متذکر شد: اگر بانک‌ها از سوداگری و لوکس‌سازی خارج شوند و به سمت حمایت واقعی از تولید مسکن متناسب با نیاز مردم حرکت کنند، بخشی از مشکلات بازار مسکن حل خواهد شد؛ هرچند اصل وظیفه تولید مسکن برعهده انبوه‌سازان و تولیدکنندگان و نه بانک‌هاست.